Met het nieuwe grondbeleid herpositioneert de gemeente zich. De gemeente ontwikkelt zelf minder gronden maar laat dat over aan de markt. Er wordt meebewogen met de andere verhoudingen in de samenleving. Wij pakken onze publieke verantwoordelijkheid door visie en kaderstelling op hoofdlijnen, waarbinnen wij de uitvoering overlaten aan de markt. We transformeren van de grootste grondontwikkelaar naar een breed faciliterende organisatie. Onze basishouding richting burgers en ondernemers is vraaggericht, uitnodigend en faciliterend. Dat noemen wij uitnodigingsplanologie. Wij faciliteren bijvoorbeeld werk- en broedplaatsen, proeftuinen of een Stadslab om gezamenlijk te experimenteren en te leren.

Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in ruimtevraag. Vanuit een kaderstellende rol hebben wij oog voor deze maatschappelijke opgave. Pas indien de markt deze opgaven niet of onvoldoende oppakt gaat de gemeente zelf naar een meer actief ontwikkelende rol op zoek. De lopende grondexploitaties maken wij wel af. Bij verkoop van gronden en panden houden we rekening met onze maatschappelijke taak.

Gronden en panden die wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet onmiddellijk nodig zijn voor een ontwikkeling, zijn als pauzelandschappen beschikbaar voor tijdelijke functies.

De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij jaarlijks bij de jaarrekening in het Meerjarenperspectief grondbeleid (Mpg).

De woningmarkt heeft zich inmiddels redelijk gestabiliseerd. In vrijwel alle segmenten worden er weer woningen gebouwd en verkocht. Dit geldt zowel voor de gemeentelijke woningbouwplannen als voor de particuliere ontwikkelingen. Opgemerkt wordt dat er ook meer beweging in de markt is ten aanzien van beleggers huurwoningen. De ontwikkeling van de gronden waar voorheen T&D en de vv IJsselstreek waren gevestigd zijn daarvan tastbare voorbeelden. Er is vanuit investeerders een groeiende belangstelling waar te nemen voor de transformatie van bestaande gebouwen naar woningbouw.

Ook de belangstelling voor kavels voor vrijstaande woningen in Eikendal en De Vijfde Hoek heeft zich in 2015 vertaald in concrete verkopen.

Voor de komende jaren wordt weer meer ruimte gezien om nieuwe plannen op te pakken. Dat betekent dat ook dat besluitvorming over de voorraad strategische gemeentelijke gronden zoals Park Zandweerd of aan Rielerweg/Tjoenerstraat actueler wordt.

Opnieuw zien wij een goede belangstelling voor het Bedrijvenpark langs de A1. Of dit daadwerkelijk tot verkopen gaat leiden is moeilijk te voorspellen. Er bestaat een goede hoop dat de uitgangspunten van de bijgestelde grondexploitatie haalbaar zijn.

Ook binnen de bestaande bedrijventerreinen zien we een sterkere dynamiek. Daar liggen verspreid ook enkele gemeentelijke kavels waarop meestal kleinere bedrijven zich kunnen vestigen.

Ook zien we weer perspectief voor de bedrijfskavels aan de Westfalenstraat, die in beeld zijn voor de vestiging van een nieuwe milieustraat. Hierdoor komt de huidige locatie langs de vierde havenarm vrij, wat ruimte biedt aan nieuwe watergebonden bedrijvigheid. Demping van deze havenarm is dan eveneens niet meer noodzakelijk. Besluitvorming hierover is in voorbereiding.

De markt voor overige economische activiteiten (diverse voorzieningen) is nadrukkelijk in beweging. Diverse innovatieve ontwikkelingen zien we in de strook tussen de snelweg en het havengebied, nader aangeduid als de Poort van Deventer. Ook de gemeentelijke gronden zoals Bergweide 5.2 (nabij Postillion), het voormalig gasfabriekterrein en het Havenkwartier maken deel uit van deze kansrijke ontwikkelingen. Mogelijk gaat de gemeente een actieve rol spelen, ondermeer door de aankoop van grond, in het Deventer Open Innovatiecentrum (DOIC) op het huidige AKZO-terrein. Dit is beschreven in de paragraaf grondbeleid van de Voorjaarsnota 2016.

Eveneens zien we weer een groeiende belangstelling voor de ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.

De kansen en risico’s die horen bij vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Voor de actuele ontwikkelingen wordt verwezen naar het Meerjarenperspectief grondbeleid (Mpg).

Ten opzichte van hetgeen in de Voorjaarsnota 2016 is vermeld verwachten wij op basis van actuele ontwikkelingen in de grondexploitaties per 1-1-2017 een aantal aanpassingen in planresultaten en risico’s. Ten behoeve van deze begroting zijn de financiële consequenties van deze aanpassingen geprognosticeerd. Onderstaande grondexploitaties worden meer op detail geactualiseerd en dit najaar ter besluitvorming voorgelegd aan de Raad.

De resultaten zijn gebaseerd op de nieuwe BBV regels en zijn doorgerekend op basis van een rentepercentage van 2,7 en discontovoet van 2%.

Bedrijventerrein A1

Bij de actualisatie van de grondexploitatie in de jaarrekening 2015 is het uitgiftetempo voor de gehele looptijd teruggebracht naar 4 hectare per jaar. Dit heeft geleid tot een verslechtering van het resultaat van de meerjarenbegroting tot €22,3 miljoen negatief. Voor dit bedrag is een verliesvoorziening opgenomen.

In bovenstaande was nog geen rekening gehouden met een structurele herziening van het exploitatieplan. De functie en aard van beide plannen is geheel verschillend. Daarom verschillen de rekentechnische uitgangspunten van een exploitatieplan op diverse punten van de rekentechnische uitgangspunten van een gemeentelijke grondexploitatie. Het exploitatieplan en gemeentelijke grondexploitatie dienen wel beiden gebaseerd te zijn op aannemelijke parameters. Daarnaast kent de gemeentelijke grondexploitatie het voorzichtigheidsprincipe.

Het exploitatieplan wordt komend jaar structureel herzien. Een eerste financiële verkenning laat zien dat de exploitatieplanbijdrage licht zal dalen ten opzichte van het vigerende exploitatieplan uit 2014. Het effect op de grondexploitatie is relatief beperkt: €150.000 negatief. Dit plan gaat uit van een uitgiftetempo van 4 hectare oplopend naar 7,2 hectare. Dit wijkt dus af van het tempo zoals dat is opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie. Hiervoor wordt een aanvullend risico opgenomen.

Eikendal

Op dit moment werken wij aan de uitwerking van het laatste plandeel zuid 2. Hieruit blijkt dat wij nabij de hoogspanningsleiding en boswallen minder grond kunnen uitgeven. Dit leidt tot een verslechtering van het resultaat met €330.000.

Winkelcentrum Keizerslanden

Het budget dat in de grondexploitatie is opgenomen voor de inrichting van de openbare ruimte is onvoldoende. Het budget was gebaseerd op een raming op basis van een vlekkenplan. Inmiddels is een raming op bestek niveau gemaakt. Een deel van de oorzaak kan worden verklaard uit niet voorziene kosten voor nutsvoorzieningen en verplaatsen van ondergrondse tanken. De hogere raming leidt tot een hogere verliesvoorziening van €900.000.

Vijfde Hoek

Het exploitatieplan en de grondexploitatie worden momenteel herzien. Inmiddels hebben wij positieve ervaringen opgedaan met het ontvangen van exploitatiebijdragen.. Dat leidt er toe dat in de grondexploitatie nu kan worden gerekend met een hogere exploitatiebijdrage, meer in lijn met de in het exploitatieplan (theoretisch) berekende bijdrage. Deze positieve ervaringen verwerken wij bij de herziening, wat betekent dat de gehele verliesvoorziening van bijna €1,3 miljoen vrij valt.

Bovenstaande verwachte wijzigingen in de planresultaten hebben ook gevolgen voor de risico’s. Daarnaast zijn nu al mutaties in andere projecten bekend. De diverse mutaties staan hieronder beschreven.

Bedrijventerrein A1

Bij de herziening van het exploitatieplan brengen wij het uitgiftetempo niet terug naar 4 hectare per jaar, maar gaan wij er vanuit dat het tempo langzaam oploopt naar 7,2 hectare. We vinden dit realistisch, maar zien natuurlijk in deze aanname een risico op het tijdig binnenhalen van de exploitatiebijdrage van derden.

De volle omvang van dit risico kan zich echter pas manifesteren in de loop van de komende jaren. Daarom wordt voorgesteld het benodigde extra weerstandsvermogen niet ineens te reserveren, maar geleidelijk, afhankelijk van het daadwerkelijke uitgiftetempo op te bouwen. Wij stellen nu voor een nieuw risico op te nemen met betrekking tot het later ontvangen van de exploitatiebijdrage van €500.000 met een kans van optreden van 50%, zijnde €250.000. Zoals het er nu naar uitziet dient dit risico in 2017 met eenzelfde bedrag te worden verhoogd tot netto €500.000.

De Schegzone

Recent hebben wij een besluit genomen over de ontwikkeling van de Schegzone. Daarbij is aangegeven dat de bijstelling van de visie voor de grondexploitatie budgettair neutraal kan verlopen indien de uitgifteprijs verhoogd wordt van €90 naar €125 per m².
Dit najaar verwerken wij de uitgangspunten van deze verkenning in een nieuwe grondexploitatie. Er vindt dan ook een uitgebreide risicoanalyse plaats.
Vooralsnog houden wij rekening met een risico van 50% verbonden aan de prijsverhoging. Het risico daarvan bedraagt €750.000, netto derhalve €375.000.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het netto risico neemt af van €157.500 tot €56.250 vanwege de positieve voortgang in het project. De kans op vertraging neemt af van 70% naar 25%.

Eikendal

In de nadere uitwerking van het plandeel Zuid 2 wordt een nieuw risico gezien in de hoogte van de grondopbrengsten van bruto €300.000. De kans van optreden wordt ingeschat op 50%. Dit risico houdt verband met de aanwezigheid van bomen en een hoogspanningsleiding.

Winkelcentrum Keizerslanden

Voor tegenvallende grondopbrengsten uit de verkoop van de appartementen is een risico van €200.000 met een kans van optreden van 50% opgenomen. Inmiddels zijn de eerste concrete gesprekken met de ontwikkelaar gevoerd en kan de kans worden teruggebracht naar 25%.

De Vijfde Hoek

Aan het verhogen van de exploitatiebijdrage in de grondexploitatie zit wel een zeker risico dat een deel daarvan (in Spijkvoorderhout) niet kan worden ontvangen en dat een onteigeningsprocedure noodzakelijk is. Het financiële risico dat daarmee wordt gezien kan niet binnen de grondexploitatie worden opgevangen. Het huidige risico van €500.000 met een kans van optreden van 50% wordt verhoogd naar €1 miljoen, zijnde netto €500.000. Daar staat tegenover dat het vertragingsrisico in het plandeel Spijkvoorderenk met hetzelfde bedrag afneemt omdat grote delen van dit deel al gerealiseerd zijn. Per saldo blijft het risicoprofiel van de gehele Vijfde Hoek daarmee op €750.000 netto staan.

Sluiskwartier

De risico’s als gevolg van het eventueel bijstellen van de uitgangspunten in het door de raad geïnitieerde proces zijn aanzienlijk. Daarvoor zijn in Ris risico’s opgenomen. De uitkomst van dit proces en de financiële consequenties zijn op dit moment nog niet goed in te schatten. Dit nemen wij mee in de besluitvorming dit najaar.

Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de hiervoor genoemde verwachte mutaties in planresultaten en risico’s:

(bedragen x €1)

Dit betekent een extra beroep op het specifiek weerstandsvermogen van €718.000. Daarom stellen we bij de najaarsrapportage 2016 de Raad voor de begroting te wijzigen.

Voor de Vijfde Hoek wordt naast het wegvallen van de verliesvoorziening ook nog een positief planresultaat van circa €900.000 verwacht. Dat bedrag valt echter pas vrij bij het afsluiten van de grondexploitatie en wordt daarom nu niet meegenomen.